觸目驚心！炒房團是怎么在短期內(nèi)把三線城市房價炒高兩三倍的,！

小魚

文 / 戴小河 中國證券報

房子是用來住的,，不是用來炒的。

但暴利之下,，資本趨之若鶩,。很多城市，炒房團翻云覆雨,，通過一系列手法,，將房價炒高，然后迅速卷錢而走,?？蓱z的其實當(dāng)?shù)匕傩眨绰訆Z的是幾代人的民脂民膏,，透支的是一個青年家庭一生的財務(wù)支出,，更讓人熱衷于投機，而不是發(fā)展實業(yè),。

這種風(fēng)氣帶動之下,，有人說，1979年深圳特區(qū)成立,，無數(shù)人失眠,，想著如何去大干一場；2017年雄安新區(qū)成立,，無數(shù)人又失眠了,，想著怎么去炒一套房。這何嘗不是時代的悲哀,。

但房子是怎么爆炒的呢,？記者就記錄了漳州這個活生生的例子，看了讓人觸目驚心,。

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記者手記

如果不是這幾天的采訪親耳所聞,、親眼所見,，我無法相信這世界上竟有如此簡單而暴利的商業(yè)模式。

下個月,，我的采訪對象魏廣華就要離開漳州了,，尋找下一個獵物。在他的“團隊”進駐福建漳州的9個月里,，這里的房價高歌猛進,，他帶來的2000萬現(xiàn)金，也只花出去了1000多萬,，現(xiàn)在卡里一共躺了接近5000萬現(xiàn)金,。“炒房要的是夠準(zhǔn)夠快夠狠,，無異于刀口舔血,，狠賺一把就要離場，尋找下一城,?！焙茈y想象，作為樓市炒家中的新兵,，魏廣華的撈金速度竟如此之快,。

下面，是記者再現(xiàn)的三個城市的炒樓故事,。在一輪輪的房價上漲中,，有的人暴富了，更多人的未來被房子裹挾,，艱難前行,。

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1.漳州“坐莊”風(fēng)云

漳州地處閩南金三角，東臨臺灣,，南接潮汕，距廈門島僅40分鐘車程,。這里月月瓜果應(yīng)市,，四季和風(fēng)拂面，是休養(yǎng)生息的安逸之所,。香飄萬里的水仙花,，也將漳州的名氣播撒到全國各地，而最近半年來,，其“如雷貫耳”的方式,，卻是漲幅位列全國前列的房價。

“9個月時間,，均價漲2倍,，個別樓盤超過3倍,。”在這閩南人極為重視的清明節(jié),，泉州人魏廣華缺卻“舍不得”回家祭拜先人,，他“竊”以為自己為漳州房價的巨幅飆升“做了不可推卸的貢獻”。

來到漳州前,，魏廣華是一家鞋廠老板,，因近些年“實體難做”，加之2016年初廈門房價節(jié)節(jié)攀升,，他的幾個業(yè)余炒房的兄弟都收獲頗豐,，魏廣華經(jīng)過縝密考察后，決定加入這支隊伍,。于是,，每人拿出2000萬資金，湊了接近2億元,，殺到廈門島的后花園——僑鄉(xiāng)漳州,。

“聯(lián)手坐莊”這種在股市里操縱市場的方法，也被他們嫻熟地“嫁接”到房產(chǎn)領(lǐng)域,。雖然魏廣華只是個新兵,，但這絲毫不妨礙他從漳州的房地產(chǎn)市場撈金。

“我以前做實體經(jīng)濟,，成日操心操肺勞神苦思,，反而吃力不討好，但是房地產(chǎn)不同,，只要你將局部的東西理解透徹,，資金流不要出問題，你就躺在家里賺錢了,，這種四五線城市,，前期政府不僅不會干預(yù)，反而非常歡迎房價上漲,?！眲傞_辟新領(lǐng)域不到一年的魏廣華，講起“秘籍”已經(jīng)頭頭是道,。

2016年6月,，魏廣華和他的朋友們踏上漳州的土地準(zhǔn)備“大干一場”時，市區(qū)房價均價每平米約為6000—8000元,，短短9個月過去,，新樓盤開盤價鮮有低于每平米1.5萬元的，個別湖景、江景,、學(xué)區(qū)房,，甚至在2.5—2.8萬元之間。

回想起這9個月的光景,，魏廣華自稱“如入無人之境”,。“2016年中,，廈門島內(nèi)的均價已經(jīng)突破4萬元,，與其比鄰的漳州才六千多塊錢，當(dāng)時我已聽聞?wù)闹菔袇^(qū)有兩片舊城拆遷,，以及6個自然村要征遷,。這些拆遷戶大約1.5萬戶，平均每戶至少握著百來萬拆遷補償款,，此刻拉升房價,，不愁沒有接盤俠。滿地是剛需,。均價低,、流通盤小、有舊城改造的剛需,，配合一點學(xué)區(qū)房和廈漳同城化的概念,，是個很適合講故事的地方?！?/font>

到漳州安營扎寨后,，魏廣華他們早已事先踩好點了，首先相中當(dāng)?shù)孛Ｕ闹輰嶒炐W(xué)的學(xué)區(qū)房——冠城國際,，彼時該小區(qū)均價約為1萬元,。這是個典型的“學(xué)區(qū)房”二手盤，小區(qū)內(nèi)“流通盤”不到50套,，介于60—80平米之間,，只需不到1000萬的資金，便可一把吃下“流通盤”,，這就相當(dāng)于控制住了該盤近乎全部的流通市場,。

這一“套路”屢試不爽，魏廣華其他9個兄弟在其他樓盤如法炮制,，陸陸續(xù)續(xù)在市區(qū)掃掉接近500套小兩居，總共花出去不到1億元,。這在當(dāng)時,，幾乎掃掉了漳州二手房交易市場的三分之一存量。此刻距離6月他們進駐時,，剛過去三個月,，而漳州的房價已被在他們的刺激下,，每平米漲了近2000塊錢。

“十個人要一口氣買下這些房子不是易事,，難免樹大招風(fēng),。上數(shù)量級的投資，得從老家親朋好友那里借來身份證,。但親朋好友畢竟有限,，于是，他們就通過中介公司找農(nóng)民工買身份證,，之后再找七大姑八大姨的公司配合給每張身份證出一份收入證明,。銀行為了搶客戶，對收入證明也不會認真核查,。這樣做不僅悄無聲息,，還能拿到貸款優(yōu)惠?！蔽簭V華說起如此“簡單又暴利的賺錢方式,，感覺有點上癮”。

吃下市區(qū)三分之一的流通盤,，僅是魏廣華的第一步驟,。接下來，他們找到在當(dāng)?shù)?strong>有一定規(guī)模和壟斷地位的房產(chǎn)中介機構(gòu)合作,，開始一天一天地刷新手中房產(chǎn)的掛牌價格,。

“只要我們手上的房源一起抬價，再散布房價即將大漲的消息,，在售的房東也會跟風(fēng)抬價,，甚至撤單觀望，這樣市面上的流通盤就不會擴大,。我們可以通過對倒交易的方式抬高房價,，也可以直接刷新掛牌價?！?/strong>魏廣華表示,。

聯(lián)合中介機構(gòu)后，就開始通過媒體,、論壇,、公眾號等途徑，為“廈漳同城化”,、學(xué)區(qū)房,、江景房等概念造勢。2016年底至2017年初，“廈門地鐵將修到漳州市區(qū)”的消息已傳遍漳州的大街小巷,，“同城化”的概念也已經(jīng)深入人心,，成為市民們茶余飯后的談資，也成為房價瘋漲的催化劑,。

加之舊城改造和自然村拆遷形成的剛需,，以及泉州、廈門等省內(nèi)土豪紛紛趕赴漳州掃樓,，這個偏居福建東南一隅的四線農(nóng)業(yè)城市,，在市區(qū)人均收入約3000塊錢的情況下，市區(qū)房價卻以近乎“一天一價”的態(tài)勢,，從六七千元起步,，向1.5萬元、2萬元,、2.5萬元,、2.8萬元進發(fā)。

2017年4月初,，魏廣華在漳州賓館見到記者時,，滿面春風(fēng)得意。在裊裊騰起的雪茄煙氣中,，他說這輩子從未想過有如此輕松的賺錢方式,，他們手上近500套房已基本都轉(zhuǎn)手，當(dāng)時投出去的1.2億元,，凈賺約2億元,，已經(jīng)開始尋找下一個城市。

“這不到一年的房價漲勢,，我看在眼里,，感到心酸和氣憤。在這種風(fēng)氣的感染下,，將來沒人愿意腳踏實地做實業(yè),。炒房團掠奪的是幾代人的民脂民膏，透支的是一個青年家庭一生的財務(wù)支出,。一個炒房團就能輕松卷走2億元,，5個團就是10億元，這些都是老百姓辛辛苦苦攢下來后,，拱手送給他們的,。”漳州當(dāng)?shù)匾晃还賳T告訴記者,。

2.基金經(jīng)理“結(jié)伙”赴貴陽

接通胡英杰的電話時,，他的語氣輕快嘹亮,，顯得朝氣蓬勃，每一口都是春天的味道與希望,。因為，他三個月來的調(diào)研總算塵埃落定,，下一個目標(biāo)就是貴陽,。

胡英杰，炒家,，2015年“股災(zāi)”之前,，他是一名有十年從業(yè)經(jīng)驗的基金經(jīng)理。自股災(zāi)“敗光”之后,，他的主營業(yè)務(wù)從炒股變更為炒樓,。在深圳挖得“災(zāi)后重建”的第一桶金之后，他開始尋覓下一個獵物,。

“相對于琢磨不透的股市,，樓市風(fēng)險更小，利潤更高,，更易于把握,。”胡英杰似乎已經(jīng)打通股市和樓市的任督二脈，“最核心的是運用杠桿原理,，以小博大,，借助銀行貸款把投資放大。股市的杠桿太低,，買多少股票,，你就要投多少錢，貴陽的樣子,，我現(xiàn)在投個30萬塊錢,，可能就可以把一個100萬的房產(chǎn)買下來。買下來可能過不了多久就翻倍了,，這個時候的收益率一下就放大4倍,。”

胡英杰不是一個人在戰(zhàn)斗,，和他一起“不務(wù)正業(yè)”的小伙伴還有五個,，每個人身上都有三五千萬現(xiàn)金。但是,，他們對銀行貸款一直情有獨鐘,。即使手上有足夠的資金，也不會一次性付清,。首付款比例越低,，杠桿效應(yīng)就越大,，自有資金的回報率就越高。

“炒樓和炒股差不多,，找準(zhǔn)有題材,、有概念的樓盤，聯(lián)合坐莊吃下市面上的流通盤,，而且要吃小戶型,，這樣成本低，收益率高,?！焙⒔苁?015年10月份正式“下海”的,，他慶幸自己走入了“一片新天地”,。

Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2015年6月15日開始,，之后的181個交易日,，A股市場共發(fā)生了17次千股跌停，占比接近10%,。也就是說,，幾乎每10個交易日股民就要經(jīng)歷一次“股災(zāi)”。

正當(dāng)股民們對著A股走勢長吁短嘆,，哀其不幸怒其不爭時,，樓市已連創(chuàng)新高?！霸诖俗鲆粋€簡單的假設(shè),，如果有人在2015年1月份時在深圳購入一套價值300萬元的房子，該房產(chǎn)現(xiàn)在市值約900萬元,，收益高達690萬元,。如果此人在1月4日時將用于購房的首付90萬元投資于股市，到如今能保本已算萬幸,?！焙⒔鼙硎尽?/font>

那么,， 胡英杰這回為什么會盯上貴陽呢,？“這些年我一直在關(guān)注貴陽花果園小區(qū)，該小區(qū)被譽為中國第一神盤,，是亞洲最大樓盤,，占地1830萬平方米，計劃入住人口50萬人,。

從今年1月初開始,，胡英杰在花果園租下一套房,，白天他有時到市內(nèi)各個中介門面串門，有時在家做功課,，對比貴陽與全國其他省會城市的房價差距,，并試圖尋找原因。但是,，晚上9點過后,，胡英杰和他的伙伴們都要雷打不動地做一件事：一棟棟樓排查入住率。他們所采取的方式也簡單,，在樓底下挨家挨戶數(shù)電燈，并認真做好筆記,。

經(jīng)過三個月的調(diào)研,，胡英杰基本摸透了，花果園的入住率已經(jīng)達到80%,。這個“神盤”的入住率是炒家評判貴陽是否值得一炒的主要指標(biāo),。

“你知道嗎，貴陽竟然還沒有地鐵房的概念,?！焙⒔苷f，按照他過去兩年在深圳積累的經(jīng)驗,，兩條地鐵線交匯處的房價漲得最快最兇,。而從縱向時間上來看，貴陽近年的房價基本在6000塊錢左右橫盤,，從橫向與其他省會城市的房價對比來看,，貴陽與他們還差一截。

“4月中下旬住建部要公布全國70個主要城市的一季度房價走勢,，貴陽肯定又墊底,，這塊洼地一定會吸引游資進來。貴陽市內(nèi)交通比較擁堵,，也是國內(nèi)比較有名的賭城,，地鐵房概念肯定能火。下一步,，我們的計劃是在地鐵交匯處,，選擇流通盤較小的小區(qū)，一把吃掉所有的小戶型,，這樣成本低,，容易轉(zhuǎn)手，也容易抬起價格,。”胡英杰說,。

3.G縣的賣地“生意”

G縣地處“襟三江而帶五湖,，控蠻荊而引甌越”的江西東部，縣城面積不過10平方公里,，人均月收入2000塊錢上下,，屬于靠山吃山的內(nèi)陸小縣城。當(dāng)?shù)厍鄩涯甓嘣陂}粵兩地務(wù)工,，只有春節(jié)時,，各地車牌會“云集”縣城，之后又冷冷清清,。

2011年,，江蘇“土豪”徐波來到此地經(jīng)營設(shè)廠，縣城一條街道可以從頭望到尾,，晚上9點過后就一片漆黑,。這一年，縣財政收入5億元,。徐波屬于當(dāng)?shù)卣猩桃Y“圈”過來的大款,，到此后不久，G縣領(lǐng)導(dǎo)與其漸漸熟絡(luò)起來,。2011年下半年的一天,，縣領(lǐng)導(dǎo)找到徐波，跟他商議“干出一番事業(yè)”,。

“縣領(lǐng)導(dǎo)跟我說,，我們這里的住宅用地每畝大約70萬元，你回江蘇幫忙找?guī)孜婚_發(fā)商過來,，下一宗土地招拍掛的時候,，必須幫我舉牌到250萬元以上，超出150萬元的部分,，縣財政會擇機返還給你們,。樓盤開發(fā)后，縣里會配合你們把房價炒上去,?！币皇澜?jīng)商的徐波當(dāng)機立斷，這是一個“雙贏”的項目,，他很快就從江蘇老家招來5個鐵哥們,。

徐波回憶說，“那塊地拍賣那天,，起拍價是70萬元,，從早上8點開始，我們6個人坐在最后排,。江西本地開發(fā)商每次兩千,、三千地加價,，一路拍到10點鐘，我們都快睡著了,，才剛剛報到95萬元,。眼看著離目標(biāo)價還很遠，我們第一次舉牌,，報出150萬的價碼,，當(dāng)時所有人的目光都投向我們這邊。就這樣又拍了半小時后,，價格還在160萬元附近徘徊,。眼看著快11點了，我們加快進度,，第二次舉牌報價230萬元,，就這樣順利把這塊地拍到了250萬元一畝?！?/font>

這塊地后來被規(guī)劃成G縣第一個人車分離地高端住宅項目，2014年開盤價是5500塊錢,，在當(dāng)?shù)厥恰暗欠逶鞓O”的高價,。

徐波解釋了其中的奧秘：開盤之前，就有浙江游資團隊找上門來,，答應(yīng)可以一次性買下三分之一房產(chǎn),，前提是給予內(nèi)部優(yōu)惠，每平米降到4200塊錢,，但對外必須宣稱每平米售價6000塊錢,。

“這是個雙贏的交易，開發(fā)一個項目所需的資金極其龐大,，近些年樓市調(diào)控日趨升溫,，房地產(chǎn)項目融資愈發(fā)困難，嚴(yán)格時甚至不能拿土地去銀行抵押融資,，全靠開發(fā)商自己解決資金難題,，所以財務(wù)成本相當(dāng)沉重，項目開發(fā)完成后,，如果銷售過慢導(dǎo)致資金回籠不了,，資金鏈斷裂，就會形成財務(wù)危機,，更嚴(yán)重就是破產(chǎn),。”

徐波告訴記者,，這時候有游資炒房團找上門,，就當(dāng)是薄利多銷,，解決燃眉之急，先把各種借貸還上,，剩下的就可以和當(dāng)?shù)刂薪榧坝钨Y配合,，捂盤惜售，統(tǒng)一提價,，一唱一和把房價抬起來,。如果能再做通當(dāng)?shù)刂W(xué)的工作，設(shè)個分校,，那就是暴利的“學(xué)區(qū)房”項目,。

在上述地塊拍出一畝250萬元的史前高價后，G縣又如法炮制出了兩個“地王”,。這三塊地拍出去后,，G縣縣城的房價從3000塊錢漲到5000多塊錢。財政收入也從2011年的5億元漲到2012年的8億元,，其中土地出讓金大概占到4億元,。

“2016年我們的財政收入是13億元，其中預(yù)算內(nèi)收入約6億元,，其余的大部分是土地出讓金,。”G縣財政局負責(zé)人4月1日告訴記者,，由于實體經(jīng)濟不景氣,，當(dāng)?shù)氐墓I(yè)園基本處于停業(yè)狀態(tài)，鮮有企業(yè)開機生產(chǎn),，財政收支壓力很大,，土地出讓也是不得已。

土地財政不僅解了G縣的財政壓力,，也帶富了縣城周圍的居民,，依靠土地征遷補償款，他們在一夜之間暴富,。

原先靜悄悄的縣城,，現(xiàn)在夜幕降臨后一派燈紅酒綠的景象，KTV,、酒吧幾乎夜夜爆滿,，當(dāng)?shù)囟辔黄髽I(yè)老板告訴記者，“如今新開的酒店,，房間基本都配了一臺麻將桌,，這些年吃喝嫖賭吸毒的青少年日見增多，看了實在痛心?！?/font>