亮瞎眼,！億龍金河灣小區(qū)籌備組業(yè)主代表也要選舉產(chǎn)生？

小魚

業(yè)主大會(huì)籌備組的業(yè)主代表也要選舉產(chǎn)生,？近日,，西咸新區(qū)灃東新城億龍金河灣小區(qū)的業(yè)主對(duì)街道辦出示的幾個(gè)文件和書面材料一頭霧水、滿腹怨言,。

困惑1：一份通知中,，發(fā)現(xiàn)五處不妥

顏先生是一名律師，女兒是億龍金河灣的業(yè)主,，他也住在該小區(qū),。他說，他們小區(qū)行政區(qū)劃雖屬咸陽(yáng)市秦都區(qū),，但屬西安市代管,，所以也適用《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》。小區(qū)共有28棟樓,，2600多戶,，幾年前就在醞釀成立業(yè)主大會(huì)，但因種種原因不了了之,。今年4月1日,，業(yè)主們?cè)俅翁峤涣寺?lián)名告知，但卻提交給了扶蘇路社區(qū),，后來發(fā)現(xiàn)應(yīng)交給街道辦,，于是4月6日又交給了灃東街道辦。

5月6日,，灃東街道辦在小區(qū)貼了一份通知,，準(zhǔn)備成立業(yè)主大會(huì)籌備組，并告知了具體方法,。

其中要點(diǎn)包括：業(yè)主大會(huì)籌備組共11人,，其中業(yè)主代表8人；每棟樓各選出一名候選人,，該候選人需有本棟樓50%以上業(yè)主推薦,；業(yè)主身份確認(rèn)，以房屋產(chǎn)權(quán)證登記人為準(zhǔn),；29棟樓（其實(shí)只有28棟樓）各產(chǎn)生一名候選人,，然后召開臨時(shí)會(huì)議推選出8人；籌備組人員產(chǎn)生后,，簡(jiǎn)歷和基本情況公示3天,；推薦表于5月15日17時(shí)前交社區(qū)辦公室,。

“看到這份通知后，我覺得按照相關(guān)法律法規(guī)有五點(diǎn)不妥：西安市物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)業(yè)主大會(huì)籌備組業(yè)主代表人數(shù)的規(guī)定是4至6名,，而不是8名,；有本棟樓50%以上業(yè)主推薦的要求沒有法律依據(jù)，這是故意提高門檻,；業(yè)主身份確認(rèn)如果僅以產(chǎn)權(quán)證上的姓名為準(zhǔn),，只有購(gòu)房合同沒拿到產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主就沒法參與；籌備組成員產(chǎn)生后的公示時(shí)間按條例規(guī)定是‘不少于一周’而不是3天,；5月6日發(fā)通知,，門檻抬得這么高，5月15日就要求交推薦表根本不可能,?！?/font>

困惑2：規(guī)范性材料難道是物業(yè)公司起草的？

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顏先生說：“為此我和業(yè)主們?nèi)枛|街道辦溝通多次,。街道辦管物業(yè)的一名胡姓工作人員給了兩份書面材料：一份是《業(yè)主代表選舉程序》；另一份是沒有標(biāo)題的材料,，按流程從頭到尾對(duì)成立業(yè)委會(huì)的過程做了規(guī)定,。”

“看了以后,，我感到更加吃驚,。首先，業(yè)主大會(huì)籌備組只是臨時(shí)組織,，是為成立業(yè)主大會(huì),、選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)做具體準(zhǔn)備工作的。法律法規(guī)對(duì)籌備組業(yè)主代表的產(chǎn)生用的只是‘推選’‘推薦’這樣的詞,，并未過多要求,。但從這個(gè)《業(yè)主代表選舉程序》的標(biāo)題就看得出來，這是用選舉來代替推選或推薦,，直接按照選舉業(yè)委會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)來要求籌備組業(yè)主代表,，難度豈能不大大增加？這個(gè)材料不僅強(qiáng)調(diào)了通知上的錯(cuò)誤規(guī)定,，同樣也出現(xiàn)了很多與法律法規(guī)相悖的錯(cuò)誤,。”

更讓人吃驚的是,，這個(gè)材料的結(jié)尾部分竟然出現(xiàn)了這樣的表述：“所有公示材料以及公示的照片由籌備組保留,，后期與物業(yè)公司談判時(shí)，出示交物業(yè)公司,，同時(shí)交政府部門備案,。本次業(yè)主代表選舉，我公司全程不參與,。希望廣大業(yè)主積極參與,，在5月中旬選出符合程序要求的業(yè)主代表，以盡快就小區(qū)管理與物業(yè)公司召開商談,?！?/font>

顏先生說：“作為準(zhǔn)備執(zhí)行的規(guī)范性材料，制作得這樣粗糙還在其次,，看到這樣的行文內(nèi)容不能不讓人浮想聯(lián)翩：難道這是某個(gè)物業(yè)公司幫助起草的,？這還如何能代表廣大業(yè)主的利益？”

困惑3： 業(yè)委會(huì)備案竟要提交18項(xiàng)材料

至于那份沒有標(biāo)題意在對(duì)流程進(jìn)行規(guī)范的書面材料,，顏先生同樣從中圈出了很多和《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱條例）明顯不相符的錯(cuò)誤之處：

比如其關(guān)于成立業(yè)委會(huì)（應(yīng)是指業(yè)主大會(huì)）其中一個(gè)條件的表述是：“首批物業(yè)交付滿2年,，并且入住率超過30%的”。而條例的相關(guān)規(guī)定是：“首套物業(yè)出售并交付使用滿兩年且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積百分之二十以上的”,。20%以上被改成了超過30%,。

比如其辦理流程第一條中的表述稱：“由建設(shè)單位或者一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域五個(gè)以上業(yè)主聯(lián)名向所在街道辦提出書面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)籌備組”。而條例規(guī)定的是：“建設(shè)單位未及時(shí)履行告知義務(wù)和報(bào)送資料的,，已售物業(yè)業(yè)主人數(shù)百分之五以上聯(lián)名可以書面告知”,。不知道這“五個(gè)以上業(yè)主聯(lián)名提出申請(qǐng)”一說從何而來？

再比如其關(guān)于業(yè)主大會(huì)籌備組成立后應(yīng)在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)召開業(yè)主大會(huì)的表述是：“經(jīng)街道辦書面同意通知后,，籌備組應(yīng)當(dāng)在三個(gè)月內(nèi)召開首次業(yè)主大會(huì)”,。而條例規(guī)定的原文是：“業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議”,。

更令人驚訝的是,，這份材料規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)備案手續(xù)要求提供的材料竟達(dá)18項(xiàng)之多！也就是說,，即便成立了業(yè)主大會(huì),、選舉產(chǎn)生了業(yè)委會(huì)，想要備案也絕非易事,。而條例規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)備案應(yīng)持的資料只有三項(xiàng)：“（一）管理規(guī)約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定,；（三）業(yè)主委員會(huì)組成人員的基本情況,。”

顏先生說,，業(yè)主就此到街道辦反映過多次,，但相關(guān)人員稱這些文件和材料是灃東新城管委會(huì)制定的，只能這樣執(zhí)行,。業(yè)主為此還曾到灃東新城管委會(huì),、西咸新區(qū)管委會(huì)去反映,。顏先生表示：“業(yè)主大會(huì)是業(yè)主自治組織，街道辦在這方面的職責(zé)只是監(jiān)督指導(dǎo),、從旁協(xié)助,。但一些街道辦工作人員不僅不能依法依規(guī)辦事，甚至連‘法無(wú)授權(quán)不可為’的原則都不懂,，胡亂制定規(guī)則,。這樣的‘瞎指導(dǎo)’不僅不具有可行性，還容易激發(fā)業(yè)主們的不滿,，業(yè)主們已到灃東新城管委會(huì)信訪了三次,。”

5月30日下午,，灃東街道辦管物業(yè)的胡姓工作人員對(duì)華商報(bào)記者表示,，“通知是街辦按照有關(guān)文件出的，選業(yè)主代表規(guī)定50%以上比例很合適”,，這也是按照灃東新城管委會(huì)給的指導(dǎo)意見制定的,。

而灃東新城管委會(huì)房管局物業(yè)科負(fù)責(zé)人洪某表示，之所以規(guī)定50%以上是為了擴(kuò)大業(yè)主代表的代表性,。對(duì)于選舉和推選的區(qū)別,，他卻避而不談。他說：“給街道辦出的文件并未蓋公章,，那只是我個(gè)人整理出來的東西,，讓街道辦參考。如果有問題,，也只能說明個(gè)人水平不高,。接到業(yè)主反映后，已按照法律法規(guī)重新給街道辦出了新的材料,?！?/font>

在推選業(yè)主大會(huì)籌備組業(yè)主代表的環(huán)節(jié)，街道辦等基層部門故意提高門檻增加難度,，在西安已不是第一次發(fā)生,。2017年，領(lǐng)秀長(zhǎng)安等小區(qū)業(yè)主也曾因韋曲街道辦制定的以選舉代替推選的所謂推選辦法,，導(dǎo)致聯(lián)名告知遞交了7個(gè)月籌備組都沒能成立,。

在成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)委會(huì)的過程中,，因?yàn)榻值擂k的“任性指導(dǎo)”導(dǎo)致工作難推進(jìn)的情況,，應(yīng)該引起省市有關(guān)部門的高度重視。