未來十年，一線城市房?jī)r(jià)要漲10倍,？

正略君

導(dǎo) 讀
所謂的大勢(shì)研判,，無非是三個(gè)方面：經(jīng)濟(jì)、政策與市場(chǎng),。當(dāng)我們談到市場(chǎng)的時(shí)候,，如果你對(duì)前面兩個(gè)問題已經(jīng)有很好的把握，下判斷只是一個(gè)自然而然的過程,。

本文整理自任澤平在新財(cái)富冠軍論壇上的演講,。

對(duì)經(jīng)濟(jì)和政策的看法

第一，對(duì)于經(jīng)濟(jì),。當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的宏觀背景叫增速換擋和結(jié)構(gòu)調(diào)整,。我們處在增速換擋和結(jié)構(gòu)調(diào)整哪個(gè)時(shí)點(diǎn)？我認(rèn)為我們處在增速換擋期的,，從快速下滑期進(jìn)入一個(gè)緩慢的探底期,。我認(rèn)為未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)是L型，L型會(huì)有多長(zhǎng)呢？告訴諸位,，L型會(huì)有三到五年,，會(huì)超出很多人的想像。我知道現(xiàn)在又有人談中國(guó)經(jīng)濟(jì)要復(fù)蘇的事情,，我告訴諸位“沒有,！”。

增速換擋期跟歷史上其他時(shí)點(diǎn)有很大不同,。一是時(shí)間會(huì)很長(zhǎng),，韓國(guó)用了15年，日本用了12年,。二是調(diào)整特點(diǎn)和深度不同,，由于處在重化工業(yè)階段的特殊時(shí)代背景，干得成的韓國(guó),、日本都曾超調(diào)到零增長(zhǎng),，我們做好準(zhǔn)備了嗎？三是對(duì)金融體系的沖擊一定超過過去,，歷史都有明證的,。即將展現(xiàn)在我們未來的，將是一個(gè)大的變動(dòng),，很多都是我們之前未曾經(jīng)歷過的,。表面上是經(jīng)濟(jì)L型，但是這個(gè)L型并不平靜,，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)內(nèi)部將發(fā)生深刻的劇變,，也需要我們的政策做出積極的應(yīng)對(duì)，也包括要拿出勇氣和決斷,。這是對(duì)經(jīng)濟(jì)的看法,。

第二，對(duì)于政策,。政策無非兩個(gè)：需求側(cè)和供給側(cè),。從改革的討論到達(dá)成共識(shí)，再到落地攻堅(jiān),，這有一個(gè)過程,，這需要決斷，我認(rèn)為中國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)從方案討論期已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)落地試點(diǎn)期,，當(dāng)然離大規(guī)模的攻堅(jiān)期還需要政治經(jīng)濟(jì)條件,，大致在明年，最晚2017年開始出現(xiàn),。那一出手,，將決定未來五到十年,，甚至三十年，奠定未來三十年的制度基礎(chǔ),。

轉(zhuǎn)型期存在的不確定風(fēng)險(xiǎn)

所有追趕的經(jīng)濟(jì)體都在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)出現(xiàn)增長(zhǎng)平臺(tái)的切換,，這個(gè)時(shí)點(diǎn)在哪？就是1萬1國(guó)際元,，中國(guó)是7800,，都出現(xiàn)高速向中速增長(zhǎng)階段的切換。未來中國(guó)有兩種前景：第一種像德國(guó),、日本,、韓國(guó)一樣，成功實(shí)現(xiàn)增速換擋,；第二種像拉美一樣,，掉下去。這個(gè)概率是什么呢,？二戰(zhàn)以來的70年,，世界上101個(gè)追趕經(jīng)濟(jì)體，干成的只有12個(gè),，就是躋身發(fā)達(dá)國(guó)家俱樂部的,。我們?cè)偃サ羯程剡@種資源經(jīng)濟(jì)體，人家命好,，底下全是石油,。

真正靠工業(yè)化和城市化的，就是德國(guó),、日本,、韓國(guó)和中國(guó)臺(tái)灣。未來我們能夠成功的話,，我們創(chuàng)造的奇跡比第一個(gè)奇跡要大，13.7億人進(jìn)入發(fā)達(dá)國(guó)家行列,，時(shí)隔五百年中國(guó)重回世界之顛,，我們就處在這樣一個(gè)偉大的變革時(shí)代。

我們?cè)谘芯窟@個(gè)問題的時(shí)候,，我們發(fā)現(xiàn)增速換擋實(shí)際上是表象,，更重要是它的增長(zhǎng)動(dòng)力結(jié)構(gòu)的變化，以及它的政策能否及時(shí)做出調(diào)整,。我們研究這些經(jīng)濟(jì)體的時(shí)候,，我們發(fā)現(xiàn)增速換擋的兩個(gè)典型：第一個(gè)是劉易斯拐點(diǎn)出現(xiàn)；第二個(gè)是房地產(chǎn)長(zhǎng)周期拐點(diǎn)出現(xiàn),。這意味著傳統(tǒng)的增長(zhǎng)模式退潮,。

我們來看中國(guó),，經(jīng)濟(jì)為什么會(huì)增長(zhǎng)？我的理解非常的樸素,，因?yàn)槿撕椭贫?，一個(gè)好的制度釋放了人才創(chuàng)造財(cái)富的活力。我們過去這三十年成功的推動(dòng)了兩輪改革,，釋放了我們的紅利,，我們正在重啟第三輪改革。

我們最大的紅利是什么呢,？人口,。大家要記住一個(gè)數(shù)，62-72年是中國(guó)的主流人群,，出生高峰,；隨后我們出現(xiàn)了斷崖，因?yàn)橛?jì)劃生育,。62-72年這撥主流人群決定了中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的基本特點(diǎn),，比如這一撥人過去十年買房，中國(guó)房地產(chǎn)黃金十年,。

我們要看一下目前這一撥人在九十年代20,、30歲提供了廉價(jià)勞動(dòng)力，現(xiàn)在這一撥人38-58歲,，什么概念呢,？中國(guó)的主流人群還有7年將會(huì)退出勞動(dòng)力市場(chǎng)，隨后中國(guó)勞動(dòng)力將會(huì)出現(xiàn)斷崖式下滑,。

中國(guó)還有7年的窗口期,，這7年非常關(guān)鍵。我們過去的高增長(zhǎng)非常的簡(jiǎn)單,，我們通過好的制度,，改革開放，使我們廉價(jià)勞動(dòng)力成本得到發(fā)揮,，78年我們城鎮(zhèn)化率只有18.3%,，10億人口8億農(nóng)民，然后發(fā)展制造業(yè),，生產(chǎn)的產(chǎn)品進(jìn)行出口,，賺的錢在國(guó)內(nèi)消費(fèi)升級(jí)，從80年代的溫飽,，90年代的耐用品,，2000年以來的汽車、地產(chǎn),。

但是大家看這個(gè)最基礎(chǔ)的邏輯被破壞了,，廉價(jià)勞動(dòng)力的時(shí)代結(jié)束了,。因?yàn)橹袊?guó)是60歲退休，在2012年15-59歲勞動(dòng)力人群開始出現(xiàn)峰值,，開始減少,，往回追溯，03年,、08年劉易斯第二個(gè)拐點(diǎn)出現(xiàn),。所以我們可以看到過去二十年我們農(nóng)民工基本不漲，近年大幅上漲,，所以我們看到我們的出口出現(xiàn)了換擋,。

這就是我們看到的第一個(gè)傳統(tǒng)舊的增長(zhǎng)模式的落幕。所以我們看到一大批新興產(chǎn)業(yè)在2012年,、2013年開始醞釀,、開始爆發(fā)，所以我們看到創(chuàng)業(yè)板牛市從600點(diǎn)漲到4000點(diǎn),，有這么一個(gè)大的宏觀背景,。

我們?cè)賮砜吹诙€(gè)中國(guó)增速換擋的典型事實(shí)，房地產(chǎn)長(zhǎng)周期拐點(diǎn)結(jié)束,。統(tǒng)計(jì)表明,，20-50歲的人是買房主流人群，在去年這個(gè)人口達(dá)到峰值,。我們來看,，這就是中國(guó)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)。我們可以看一下,，在去年房地產(chǎn)投資從年初的19.3%,，一口氣跌到現(xiàn)在基本零增長(zhǎng)，當(dāng)月是負(fù)增長(zhǎng),。

未來中國(guó)的房地產(chǎn)是一個(gè)什么樣的特點(diǎn)呢,？這里的核心問題是什么？這里的核心問題是人繼續(xù)往往大城市遷移,。我們做的幾個(gè)經(jīng)濟(jì)體的研究,，尤其是房地產(chǎn)長(zhǎng)周期拐點(diǎn)出現(xiàn)以后的特點(diǎn)。

我們來看一下,，人繼續(xù)往大城市遷移，美國(guó),、日本都是如此,，這是最基本的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。為什么呢,？因?yàn)槟切┯胁湃A的年輕人和財(cái)富凈值人士他們天然的選擇到大城市當(dāng)中去,，因?yàn)橹挥写蟪鞘胁趴梢越o年輕人實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的舞臺(tái),，只有在大城市才可以為有財(cái)富人士提供優(yōu)質(zhì)公共資源。

那么問題的關(guān)鍵就來了,，一線城市有銷量、沒土地,，表現(xiàn)為價(jià)格的上漲和“地王”的再現(xiàn),；三四線城市沒有銷量，但是土地庫(kù)存高起,、價(jià)格低迷,。所以我在去年對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)做了一個(gè)預(yù)測(cè)，叫“總量放緩,，結(jié)構(gòu)分化”,。未來十年一線城市漲10倍，三四線城市漲不動(dòng),，房地產(chǎn)投資零增長(zhǎng),。

為什么房地產(chǎn)投資零增長(zhǎng)呢？一線和核心城市十幾個(gè),，他們占整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)投資20%,，中國(guó)大部分實(shí)際上是三四線城市，幾百個(gè)城市,，占了80%的投資,。也就意味著80%的房地產(chǎn)投資來自于三四線城市，他們?cè)谌?kù)存的話,，我們向依賴刺激房地產(chǎn)來穩(wěn)增長(zhǎng),，這條路是走不通的。這就是我們對(duì)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)大的宏觀背景的交代,。

我們?cè)谌ツ暧衅恼隆懂?dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)與資本市場(chǎng)類似96-01年：改革?！罚谑袌?chǎng)上首次提出改革牛,，當(dāng)時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)的判斷是中國(guó)經(jīng)濟(jì)是L型,。大家可以看一下，從2010年到現(xiàn)在,，我們GDP基本降了一半,，你會(huì)看到很多市場(chǎng)指標(biāo)都跌不動(dòng)了。也就是說未來我們下降的空間可能不大,，但是想起來也很難,。未來經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)將會(huì)發(fā)生劇變，需要我們通過積極的變革來贏得未來,。

對(duì)于短期的經(jīng)濟(jì)形勢(shì),，我想沒什么好講的,，情況大家也都清楚。過去的一年中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了一輪快速的下滑,，所以我們6次降息,、5次降準(zhǔn)，但是毫無疑問,，出路都不在這兒,。那么出路在哪里呢？我們來看政策,。

政策,，無非是短期的宏觀調(diào)控和長(zhǎng)期的改革。宏觀調(diào)控,，無非是財(cái)政貨幣,。供給側(cè)改革和需求側(cè)刺激的區(qū)別是什么？需求就是消費(fèi),、投資,、出口。如果我們認(rèn)為是需求的問題,、是周期的問題,，我們應(yīng)該通過財(cái)政貨幣來刺激；但是我們認(rèn)為人口紅利結(jié)束供給側(cè)出現(xiàn)問題,，我們應(yīng)該通過改革,。

過去，曾經(jīng)在大的拐點(diǎn)上我們一開始是出現(xiàn)誤判的,，所以我們?cè)噲D在一開始通過刺激,，維持舊的產(chǎn)能，來寄希望可以重回高增長(zhǎng),。直到后來我們?cè)趯?duì)這個(gè)問題逐漸達(dá)成共識(shí),，也就是最近總書記講要供給側(cè)改革。那么供給側(cè)改革,，改革究竟改什么,？

我以為衡量改革只有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，就是效率,，那些能夠提升效率的改革都是好的改革,，那些無效率的改革都是不好的改革，都是打著改革旗號(hào)的倒退,。那么怎么提升效率呢,？那就是破舊立新，把無效率的破掉,，把有效率的放出來,。

我們看九十年代末我們做了什么？九十年代的紡織,，當(dāng)時(shí)的紡織跟現(xiàn)在鋼鐵一樣,，承擔(dān)著過多的企業(yè)社會(huì)責(zé)任，破不掉,，出清不掉,，怎么辦呢？上行政手段,。會(huì)有兩個(gè)沖擊,，沖擊不良，當(dāng)時(shí)我們GDP只有9.2萬億,，我們剝離了1.4萬億,，這就是改革家的魄力。沖擊就業(yè),，買斷工齡,，所以沒有三年的陣痛不要談改革，關(guān)鍵時(shí)刻是需要一點(diǎn)勇氣和魄力的,。

立新,，國(guó)企抓大放小，原來的機(jī)制不行,，換一幫人,，換一個(gè)機(jī)制。商品房改革,，加入WTO,，我們就在幾個(gè)大招開啟了我們新的黃金十年。那么我們現(xiàn)在的改革需要做什么呢,？破舊,，我認(rèn)為九十年代末我們紡織壓錠，現(xiàn)在我們就要炸掉鋼鐵爐子,。重化工業(yè)的時(shí)代,、房地產(chǎn)的時(shí)代已經(jīng)落幕了，產(chǎn)能嚴(yán)重過剩,，為什么這些過剩產(chǎn)能就出清不掉呢,？如果讓它循環(huán)下去，它將會(huì)把我們的金融體系拖垮,。

類似的這些傳統(tǒng)行業(yè)要有點(diǎn)魄力,，把它產(chǎn)能出清掉。出清掉以后，會(huì)有兩個(gè)沖擊：第一個(gè)沖擊不良,，不要怕,，剝離，債務(wù)貨幣化,；第二,，沖擊就業(yè)，我認(rèn)為對(duì)就業(yè)我們有辦法,，放活服務(wù)業(yè),。

我一直有個(gè)觀點(diǎn)，過去三十年的成功是中國(guó)制造業(yè)開放的成功,，未來三十年的成功是中國(guó)服務(wù)業(yè)開放的成功,，WTO的核心是貨物貿(mào)易開放，BIT,、TPP核心是服務(wù)業(yè)貿(mào)易開放,。但是我們也留意到中國(guó)的制造業(yè)開放程度還是非常高的，但是中國(guó)的服務(wù)業(yè)有大量的管制,，我們經(jīng)常講我們要道路自信,、理論自信、制度自信,，我以為最大的自信就是改革,、就是開放，敢于進(jìn)行全球的競(jìng)爭(zhēng),，這就是自信,。

我們來看2010年當(dāng)時(shí)加入WTO的時(shí)候，當(dāng)時(shí)我們的決策層也被各種利益集團(tuán)游說,，大家說這個(gè)產(chǎn)業(yè)不能加,、那個(gè)產(chǎn)業(yè)不能加進(jìn)去，狼來了,。結(jié)果我們的政治家做了決斷,，大方向是對(duì)的，進(jìn)去,。結(jié)果呢,？我們相信企業(yè)家，我們相信市場(chǎng),，2001年我們的紡織,、我們的家電、我們的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)打遍天下無敵手,。

如果中國(guó)未來要依靠發(fā)展發(fā)展高端制造業(yè)和服務(wù)業(yè)的話,，我們現(xiàn)在要做的是什么,？開放。那些傳統(tǒng)的國(guó)有領(lǐng)域向民營(yíng)企業(yè)開放,，那些對(duì)國(guó)外還沒有完全開放的領(lǐng)域要有序的,、積極的進(jìn)行開放。方向肯定是這樣的,。當(dāng)大的方向是對(duì)的話,，我認(rèn)為現(xiàn)在就需要我們做出決斷的時(shí)候，是檢驗(yàn)我們是否真正對(duì)市場(chǎng)有誠(chéng)意的階段,。十八屆三中全會(huì)講，讓市場(chǎng)在資源配置當(dāng)中起決定性作用,。當(dāng)然我一直認(rèn)為,，改革是一個(gè)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯，還要有一些條件的配合,。


對(duì)大類資產(chǎn)的看法

大類資產(chǎn)無非是：股市,、房市、債市,、匯市和大宗商品,。

股市

對(duì)于股票市場(chǎng)，5,、6月份我們出現(xiàn)了改革預(yù)期的調(diào)整和去杠桿,，“改革牛”被弱化,，“杠桿?！毕В砸l(fā)了6月15-8月25日A股的異常波動(dòng),。隨后我們?cè)?-10又開始積極的推薦A股,。站在現(xiàn)在的時(shí)點(diǎn)我們有這么幾點(diǎn)最新的看法：

第一，目前市場(chǎng)有兩個(gè)特點(diǎn)：一是存量博弈,。存量博弈,，意味著是結(jié)構(gòu)性行情。結(jié)構(gòu)性行情在哪呢,？一定是在中小創(chuàng)業(yè)板,；二是前方有密集的成交區(qū)，要進(jìn)行突破的話,，那要有兩個(gè)催化劑：第一個(gè)催化劑,，要有增量資金，尤其是今年底明年初,，是銀行的理財(cái),、保險(xiǎn)可能的潛在增量資金做大類資產(chǎn)配置討論的時(shí)點(diǎn)。

一定要盯緊各個(gè)渠道的增量資金會(huì)否以及以什么形式進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)；第二個(gè)催化劑,，我認(rèn)為錢還是表象,，核心是有沒有可能有重磅的利好，就是我們提出的“改革牛2.0”,，有沒有可能從方案的討論期進(jìn)入一個(gè)落地的試點(diǎn)和攻堅(jiān)期,，提升整個(gè)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)偏好，改變我們很多企業(yè)的治理效率,。會(huì)否從修復(fù)到中級(jí)行情,，以及風(fēng)格的切換，大家核心要看這兩個(gè),，如果沒有,，只有結(jié)構(gòu)性行情。這是我們對(duì)股票市場(chǎng)的看法,。

債市

債券市場(chǎng)在戰(zhàn)略上看多,，但是我們要強(qiáng)調(diào)，大家留意空間,，我們可能正在進(jìn)入債券牛市的下一場(chǎng),，包括美聯(lián)儲(chǔ)加息、IPO開閘等等,，明年的壓力會(huì)比今年要大,。

房市

總量放緩，結(jié)構(gòu)分化,。美元正在重啟第二輪強(qiáng)勢(shì)周期,，在美元的強(qiáng)勢(shì)周期和和中國(guó)經(jīng)濟(jì)需求低迷的時(shí)候，大宗商品,，恐怕未來兩三年還要在底部進(jìn)行調(diào)整,。

匯市

美元正在重啟第二輪強(qiáng)勢(shì)周期，大宗商品正在進(jìn)行底部盤整,。

四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)

海外風(fēng)險(xiǎn)

第一,，12月份美聯(lián)儲(chǔ)加息，可能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)有些擾動(dòng),，以及資本輪動(dòng)有些擾動(dòng),；第二個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，新興經(jīng)濟(jì)體的風(fēng)險(xiǎn),，尤其是那些資源經(jīng)濟(jì)體,。


大宗商品價(jià)格已經(jīng)調(diào)了一年半了，我們看到很多拉美的經(jīng)濟(jì)體已經(jīng)出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng),，而且他們外匯儲(chǔ)備的情況現(xiàn)在還不如東南亞的經(jīng)濟(jì)體,；如果大宗商品還有兩到三年的調(diào)整期底部,，那么我不知道誰會(huì)抗不住。也就是說市場(chǎng)在前期大家預(yù)計(jì)的國(guó)際金融危機(jī)的第三波,，從美債,、歐債到新興經(jīng)濟(jì)體主權(quán)債務(wù)違約，會(huì)不會(huì)引爆,，需要大家留意,。

國(guó)內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)

第一，經(jīng)濟(jì)基本面,，明年可能不良和剛兌的壓力比今年要大,；第二，政策的不確定性,。因?yàn)槲覀儼盐磥砑耐性诟母锷稀?br />

注：本文轉(zhuǎn)自微信公眾號(hào) 正略服務(wù)業(yè)研究所